Банкротство при ипотеке: заберут ли квартиру и как её сохранить

Есть распространённое и опасное заблуждение: «единственную квартиру не заберут никогда». Для обычного жилья это правда — его защищает так называемый исполнительский иммунитет. Но ипотечная квартира — исключение, и об этом нужно знать заранее, чтобы не потерять её по незнанию.

Почему ипотечное жильё не защищено

Квартира в ипотеке находится в залоге у банка. А залог по закону сильнее иммунитета единственного жилья: банк-залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, даже если она у вас единственная и в ней прописаны дети. При банкротстве ипотечная квартира включается в конкурсную массу как предмет залога и может быть продана с торгов.

Из денег, вырученных на торгах, банку как залоговому кредитору достаётся до 80% (в пределах суммы его долга), остальное идёт на расходы по делу и другим кредиторам. Проще говоря: если просто «войти в банкротство» с ипотекой и ничего не предпринять, жильё уйдёт с молотка. Как проходит реализация в целом — в статье «Реализация имущества».

Как сохранить ипотечную квартиру: закон 2024 года

Хорошая новость: с сентября 2024 года появился реальный механизм — отдельное мировое соглашение с банком по ипотеке (статья 213.10-1 закона № 127-ФЗ). Он позволяет вывести ипотечную квартиру из-под реализации и при этом списать остальные долги. Как это работает:

• вы (или третье лицо за вас) заключаете с ипотечным банком отдельное соглашение и продолжаете платить именно по ипотеке в согласованном графике;
• согласие остальных кредиторов для этого не требуется;
• даже несогласие финансового управляющего не может помешать суду утвердить такое соглашение;
• квартира остаётся за вами, долг по ипотеке продолжаете гасить, а прочие долги (кредиты, микрозаймы) — списываются в общем порядке.

Условие простое по сути: жильё должно быть единственным, и у вас должен быть ресурс продолжать платить по ипотеке. До появления этого закона суды уже шли по схожему пути — Верховный суд признавал, что добросовестного плательщика по единственной ипотеке нельзя лишать квартиры, если он готов платить дальше. Теперь это закреплено законом.

Маткапитал, созаёмщики и супруг

Несколько важных нюансов, о которых часто забывают:

• Материнский капитал. Если он вложен в ипотеку, у детей есть право на доли в квартире. Это усложняет реализацию — к делу подключаются органы опеки, и вопрос решается с учётом прав детей. Здесь многое зависит от конкретной ситуации и позиции суда.
• Созаёмщик и поручитель. Ваше банкротство не освобождает их: банк вправе требовать долг с созаёмщика (обычно это супруг) или поручителя. Об этом нужно помнить, чтобы не подставить близких.
• Супруг. Ипотечная квартира — как правило, общее имущество супругов. При реализации доля второго супруга выплачивается ему из выручки, но уже после того, как удовлетворят требование банка-залогодержателя.